住宅ローン関連☆ホームズ

2006年07月30日

住宅ローンシュミレート、考え方は正しかった



シャーロックホームズパイプのけむりから、
今日は自慢話を、いや、住宅ローンの話題を。



手前味噌のような話になりますが、僕はこのブログの7月10日
付けで「住宅ローン金利シュミレーション」という記事を書きま
した。

友人が、「今すぐローン組んで家を買うのと、頭金をためてから
買うのとどっちがいいか」との悩み相談をシュミレーションして
みて、「必ずしも頭金を貯めてからの住宅購入が最適とは限らな
くなってきている。なぜなら、金利の上昇が相当に予想できるか
ら。
」というアドバイスをしたのです。

その意見をまるで補強してくれるような新聞記事があったので紹
介しておきますね。

ローン相談.png<

産経新聞の7月28日付け、「くらし経済」の面、「住宅ローン
常識崩壊」という山口暢彦記者の記事です。

この中では、今後の金利の動向について、フィナンシャルプラン
ナーで「キャリア&マネー研究所」社長の上野やすみさんの意見
として、「(これまでの平均金利)4・5%ぐらいまで上がるか
もしれない。
」との予測を紹介、その上で「変動金利は避け、今
なら低金利で借り続けられる長期固定型にすべきだ
。」としてい
ます。まず、この固定長期型の選択の勧めは、僕のその後の「借
り換え」例の友人の話とも合致します。

そして、上野さんは「頭金を多くして、ローン部分を小額にする
」という定説が「頭金をためる間に金利が上がると、ローンを高
い金利で組まなければならない。最終的な支払額は、ローンで全
て払った場合より多額になるケースがある
。」として、定説でな
くなることもありうる
としています。

そして、僕と同様、試算例を上げて、「金利が上がるほど、頭金
を貯めるメリットがなくなる。なるだけ早くローンを組んだほう
がいい。」と結論付けています。


家イラスト.png


どう? 同じでしょう。言っていることは。

まあ、でも威張るほどのことでもないですけどね。今の経済状況
や金利動向をみて、いろいろシュミレーションすれば、み〜んな
同じ結論に達するのですから。

要は人任せにしないことです。だって、30年もの長きにわたっ
て生活を支配する買い物なのですから、それくらい自分で考えな
くちゃいけないでしょう。
と、やはり少し威張ってみる。;(^.^);

住宅ローンというありがたくないお友達、よくよく研究して
お付き合いくださいませ。
posted by ホームズ at 02:24| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン関連☆ホームズ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年07月26日

住宅ローン 借り換えの話4



シャーロックホームズパイプのけむりから、
今日は住宅ローン借り換えの続きの続きを。


借り換えの諸費用はばかになりません。

@ 保証協会への保証料金
  32万6千円
A 抵当権設定登記費用
  11万8千円
* 登記費用の算出例
  借り入れ金額×登録免許税(0.4%)
 (例)1000万なら4万円
  これに、各司法書士への手数料がかかります。
  概ね3〜5万というところでしょう。
B 担保設定手数料
  1万円
C 印紙代
  2万円
D 前の銀行に支払う経過利息(毎月分+賞与分)
  7万6千円
* 手数料として、5千円
E 以前の銀行で設定していた登記抹消費用
  2万円 

以上合計 575,000円 !!
        百円以下は切り捨てで聞きました)

これだけの金額ですので、全額を住宅ローン借り換え
に組み入れると、借り換えのメリットが生まれるか怪
しくなります。まして、この友人のように、2回目の
住宅ローン借り換えとなると、1回目の諸費用(これ
はほぼ全額総費用に組み入れたと言ってましたね)も
入れれば、総額からたどってプラスになるのかどうか

・・・

  ローン相談写真.png

このあたりは信金さんが随分丁寧に試算してくれたよ
うで、今回極力自己資金の投入が出来ない限り慎重に
考えたほうがよい
との事だったようです。

そこで、10万円だけを住宅ローンに組み入れ、残金
のおよそ47万円を貯金から支払ったということでし
た。

最後にひとつ、例の不注意による1回の支払い遅延の
件なのですが、信金の担当者の方が、保証協会への書
類に、理由をつけて提出してくれたようでしたが、や
はり厳しく、その分、保証金額が約5万円加算されて
しまったとの事です。
断られるよりはましですが、たった1回の遅延料金と
しては、決して安くはない
ですよね。

  お金3.png

それと、1回目に借り換えをした大銀行の保証協会か
ら、およそ24万円の返還があったそうで、これは思
わぬ助けとなったようです。
ただこの金額は保証協会の算出となりますので、最後
まで金融機関もはっきりした金額はでないようです。
2度目の借り換えの人は、あまり最初から当てにする
のはやめた方がいいですね。

posted by ホームズ at 01:17| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン関連☆ホームズ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年07月25日

住宅ローン借り換えの話3



シャーロックホームズパイプのけむりから、
今日は住宅ローン借り換えの続きの話題を。




結局、JAと労働金庫に断られ、住宅ローン借り換
の話が振り出しに戻った友人は、自分の給与引き
落としのメインバンク、すなわち地元の信用金庫へ
足を運んだそうです。

なぜ、信金を初めから狙わなかったかというと、
遇金利が他行より劣っていた
から。

友人は窓口で住宅ローンの担当者と話しましたね。
住宅ローン借り換えをしたいのだと。
でもさすがに、複数の金融機関から借り換えの融資
を断られたという事は言えなかったらしいです。
なんかカッコウ悪い思いがあったんですって、それ
はなんとなく分かる、うん。

で、いろいろ話をしているときに、さりげなく借り
換えが断られることってあるかな、と聞いてみた

う。心臓バクバクだったよ、と語っておりました。

この前の話で、借り換え融資を断られそうないく
つかの思いつきの理由
をあげましたね?
また同じように聞いてみたそうですが、問題はなか
ったとのこと。ただし、ローン返済が恒常的に遅延
していれば難しいでしょうと。

「恒常的? つまり「常習」でないならOKなので
 すか? 実は一度だけ○○の理由<ここもこの前
 の記事で確認してください>で、遅れた事が1回
 だけあったんです。その場合ダメでしょうか?


いや〜、友人の緊迫した状況が分かりますね〜。
(手に汗)

「一度くらいで、理由もはっきりしてますから大丈
 夫ですよ。」とのこと。

ひとまず、すごーく安心したそうです。

  家イラスト.png

そこで、さっそく住宅ローン借り換えの手続きを進
めたそうです。もう2度もやってますから、各金融
機関で書式は違いますが、流れは同じ。添付の書類
もJA、労金でのが使いまわせたそうです。

さてここで、友人の選んだ信用金庫の住宅ローン金
のことを書いておきますね。(5月中旬のもので
す)

まず、変動金利固定金利で、固定は3年、5年、
10年から選択
です。

友人は迷わず、固定を選択しました。当時は長期金
利引き上げ時期、しかも日本経済はデフレを脱しつ
つあります。変動で金利が下がると考える人はいな
いでしょうからね。
しかも、0金利でこれ以上は下がらないところまで
きていた日本経済。あとは波はあるものの、金利は
上昇傾向が続くと予想されますから、なるだけ固定
の長期のものということで、固定10年にした
のも
僕と同じ判断です。

<住宅ローン固定金利>(信用金庫)

@  3年    店頭金利   2.50%
          特別金利   1.30%
      お取引優遇金利   1.00%

A  5年    店頭金利   3.25%
          特別金利   2.50%
      お取引優遇金利   2.20%

B 10年    店頭金利   3.75%
          特別金利   3.00%
      お取引優遇金利   2.70%

ですからこのBのお取引優遇金利で話を進めたわけ
ですね。

次回は、具体的に借り換えで発生する費用のことを
書いてみたいと思います。


posted by ホームズ at 22:57| Comment(0) | TrackBack(2) | 住宅ローン関連☆ホームズ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年07月24日

住宅ローン 借り換えの話2


シャーロックホームズパイプのけむりから、
今日は住宅ローン借り換えの話題続きを。

  
昨日住宅ローン借り換えを再度決めた友人の話をしま
した。
JAに断られ、労働金庫にも断られたんでしたね。で、
その思い当たる理由・・・

実はJAで融資を断られたとき、いくつかこれかもと思い
つくことがあったのです。

まずその1会社の将来性に疑問符があるのか

・・・回答は「いいえ」です。無論、調査はするでしょうが
毎月きちんと社員に給料が遅延なく支給され、賞与もでてい
るわけで、それは該当しないということです。
(はっきりと、行員さんが言ったわけではなく、友人が質問
攻めで確信した話ですよ。)

その2使ったことはないが、付き合いで、消費者ロー
    ン
のカードを複数作った。それが原因か?


・・・回答は「いいえ」。問題はローンに相当の借金が
あれば別だが、カード作ったくらいではじいたりはしな
いという返事です。(それはそうですね。最近は大手の
銀行でさえ、消費者金融と提携したりしてるのですから)

その3年収から融資を受ける金額が大きすぎたのか

・・・回答はこれも「いいえ」。その程度の計算は窓口
でいくらかやりとりすれば、過去の例、各銀行のマニュ
アルからだいたいすぐ分かるそうです。その場合、融資
額の変更とかの話になるそうですから。

その4過去一年間のローン支払いで、一度だけ、勘違
    いで引き落としが出来なかったことがあるが、
    それか?

・・・この質問で、明確な「いいえ」がなかったようです。

  建築中.png


 
話はこうです。これまで、住宅ローンの月々の支払いは
月末日で、冬のボーナス時の引き落とし日も2月の月末
日にしていたのだそうです。で、友人の奥様は毎月払い
の2月分を早めに口座に入れていて、ボーナス分はもう
少ししてからと思ったそうです。まあ、勘違いなのでし
ょうね、普通は月末は30日か31日でしょう?

だからもう頭に思い込みでインプットされてしまったん
ですね、2月は28日で終わるのをすっかり忘れてしま
って、あっと思った日には、もうすでに2月は終わって
いたのでした
。それで、その1回分の支払いが一日だけ
遅れたのです。(つまり3月1日にボーナス分を支払っ
た)

これは借り換えの手続きを進める上で、必ず各金融機関
と提携している保証会社がありますね。大きな銀行だと
系列で保証協会があるようですが。
まずそこで、保証協会のOKをとらないと融資の話は進
められません。そのために、今までのローンの支払い実
績を確認するため、必ず通帳の照合をするはずです。
ですから、ローン返済の遅れはたとえ一日だろうがすぐ
分かってしまいます。


この事実は友人は知ってたそうですが、まさかたった一
、しかもうっかりミスなので、そんなに厳しいもので
もないだろうと思っていたのでした。

これは友人の推測ですが確度は高いと思います。
だって、担当者が、「来年になれば大丈夫だと思います
から
。」とつい言たんだと、友人が言ってましたから。

みなさんも、ローン返済の遅れはありませんか。

借り換えの話を進める前に、もし、そうした事実があれ
ば先に話しておきましょう。時間の節約になりますよ。

posted by ホームズ at 21:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン関連☆ホームズ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年07月23日

住宅ローン 借り換えの話1



シャーロックホームズパイプのけむりから、
今日は住宅ローン借り換えの話題を

住宅ローン借り換えでいろいろ参考となる話聞きたい
人も多いと思いますので、最近借り換えをした友人
話をまとめてみました。

そのお方は、住宅購入後、ずーっと、金融公庫でロー
ンの返済をしていたのですが、3年前頃に新聞で見た
大手銀行のローン相談会に試しに行ったところ、借り
換えメリット
を説明され、さっそく手続きをしたそう
です。で、固定と変動ありますが、当時はまだまだデ
フレ状態の日本、さらに金利が低くなる可能性も捨て
きれず、変動の3年ものにしたそうです。

  ローン相談.png
金利は一年目がなんと、1.4%で、2年目と3年目
が1.6%。それまで、ボーナス月は25万からの支払
いが、5万も減ったと喜んでました。

そして、3年目にあたった今年の4月下旬。
ご承知のように日本経済は順調に回復を続けてきました。
長期金利の引き上げもずっとささやかれてましたから、
友人も悩んだそうです。

期限が切れ、大銀行からは、3年前に契約した時の愛想
のいい丁寧な説明などなく、「期限が切れお客様の金利
は変動2.65%に移動します
」との、一枚のハガキの
み。
面倒なので継続するかと、その銀行と話しても、金利サー
ビスポイント(ほら、あれです。公共料金引き落とし口座
に設定すると○○ポイント、カード作ると○○ポイント
金利をサービスしますというやつ。)はもうすでに、使っ
ているので使えない、固定だと店頭の金利でしか無理です
ね、とけんもほろろ。

でも、新聞の折込などにはここぞとばかりに、優遇金利
うたった他行の案内が入ってきます。
で、仕方なく安い金利のとこを当たったそうです。
まず、JA。ここで必要な書類をそろえ、手続きをとった
そうですな。4月末ころだそうです。
ところが・・・NG

えぇ〜、何で、といっても、金融機関はその理由は教えて
くれないのです。

ガックリきた友人でしたが、今度は「組合員」でもあった
ので労働金庫ローン借り換えの申し込みを。
5月の初め。連休前だったそうです。

で、連休後しばらくたって労働金庫から電話。
やはりNG

腹を立てた友人は電話で詰め寄りましたね〜、なんで俺は
だめなんだと。
(この方真面目な人ですし、年収もごく普通です。)

で、いろいろとまわりくどかったのですが、消去法でなん
となく分かったんですって。
ローン借り換えで断られるってこういうことか、って。
相当厳しいのですよ。

その推測される理由は・・・明日にでも。

posted by ホームズ at 23:43| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン関連☆ホームズ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年07月20日

住宅ローンと金利



シャーロックホームズパイプのけむりから、
今日は住宅関連の話題を。

住宅にまつわるニュースを2つ。

>
8割が「住宅購入を急いだ」と回答 長谷工アーベスト

長谷工アーベストは7月20日、金利・地価の先高感、買い時感
などに関する「顧客マインド調査」の結果を発表した。首都圏
在住のモニターに対し、インターネットによる調査を6月23日
から28日に行い、有効回答件数は2,519件。
それによると、最近1年以内に住宅を購入したモニターのうち、
80%が金利・地価の上昇傾向の影響で「購入を急いだ」と回答
した。
また、今後について、購入検討中のモニターの半数以上は金利・
地価の先高感をもっていることから、引き続き購入が前倒しに
なると予想
している。

         (住宅新報) - 7月20日18時33分更新
>
それはそうでしょうね。これが低金利で買う最後のチャンス
だったかもしれないわけですから。しかも、家の場合、長期
にわたりますので、ほんの少し金利が違っても、支払う利息
は相当違ってきます。人気物件や土地などの競争が激化する
かもです。

>
ゼロ金利解除 住宅ローン 返済額増で家計圧迫

日銀が14日に決めた利上げ幅は0・25%とわずかで、長く
超低金利を強いられてきた預金者にとって、直ちに利子収入の
増加は実感できそうもない。ただ、今後も利上げが続けば預金
金利も上昇が見込まれ、貯蓄が多い高齢者を中心に恩恵を享受
できそうだ。
 半面、住宅ローン金利も上昇するため、借り入れが多い30
〜40代などは返済額が増え、家計が圧迫される可能性
もある。
新光総合研究所の試算によると、長短すべての金利が1%上昇
した場合、家計の利子収入は国内全体で年7兆5000億円増
加。一方、住宅ローンなど利子支払いは1兆9000億円の増
加にとどまるため、差し引き5兆6000億円の恩恵を受ける。
これにより、家計の消費支出を3兆5000億円押し上げる効
果があるという。
 ただ、住宅ローンなどの借り入れが多い人にとって、金利上
昇は逆にマイナスに働く。大手銀行などが顧客獲得キャンペー
ンとして、契約後数年間の金利を特に低く固定した住宅ローン
の場合、影響が大きそうだ。固定金利期間の終了後、適用金利
が一気に跳ね上がり、毎月の返済額が急増
する可能性があるか
らだ。
米格付け会社スタンダード・アンド・プアーズ(S&P)によ
ると、当初3年間が1・25%の固定金利で3000万円借り
入れ、25年で返済(ボーナス併用なし)する場合、3年後に
適用金利が2・25%に上昇すれば、毎月の返済額は11万6
000円から12万8000円へと1万2000円増加。
3・25%になれば、14万1000円と、2万5000円も
膨らむとしている。このため、アナリストからは、デフォルト
(債務不履行)率が高まる可能性を指摘する声も出ている。

(フジサンケイ ビジネスアイ) - 7月15日8時32分更新
>

金融公庫のステップ返済なども、初めは楽でも次第に苦しく
なりますから、やはりステップ償還等は利用しないほうがい
いかもしれませんね。せっかく購入した家を途中で手放しては
すごくもったいない、まして「自己破産」なんて・・・。
posted by ホームズ at 23:46| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン関連☆ホームズ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年07月10日

住宅ローン金利シュミレーション



シャーロックホームズパイプのけむりから、
今日は住宅ローンの話題を。

仕事の合間に、友人が聞きました。
今すぐ住宅ローン組んで家を建てるのと、
2〜3年頑張って頭金貯めてからローン組むのと
どっちがお勧めかなぁ、と。

はいはい、さっそくローン計算してみましょう。

使う金利計算シュミレーターはこれです。

@ 条件:3500万の物件。返済期間30年。金利は
  3.15%固定型
(これは例えば、中央三井信託銀行

  返済総額が4641万です。(千円以下切捨て)

A 条件:3年間で500万の頭金貯める。物件は同じ
  3500万⇒3000万円。返済が27年。(支払い
  期間の最後を合わせました。) 金利も同じ、3.15%。

  返済総額は3715万
  頭金を加えれば、4215万。@と比較して、426万の
  利子分をカット
できます。

でも、頭金貯めた後、つまり3年後も同じ住宅金利って甘いで
しょう? 現状では、いくらなんでも、ねぇ?

そこで、

B 条件:3年間で500万の頭金貯める。物件は同じ
  3500万⇒3000万円。返済が27年。(支払い
  期間の最後を合わせました。) 
  ただし、金利が1%上昇して4.15%とします。

はい! 金利シュミレーターくん、計算!!

  返済総額が4160万。頭金入れて、4660万。これで
  @と比べれば、結局19万円分の利息のカットにしか
  なりません。

いかがですか。せっかく3年間頑張って住宅ローンの頭金
500万貯めても、金利が1%上昇しただけで、返済総額
に占める利子の割安感はこんなにも減ってしまうのです。

住宅ローン金利の動きをよく見て、さらにはいろいろと
情報収集して、頭金入れる時間を取ったほうがいいのか
今決断するのか決めてくださいね。
posted by ホームズ at 23:14| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン関連☆ホームズ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
2006年07月30日

住宅ローンシュミレート、考え方は正しかった



シャーロックホームズパイプのけむりから、
今日は自慢話を、いや、住宅ローンの話題を。



手前味噌のような話になりますが、僕はこのブログの7月10日
付けで「住宅ローン金利シュミレーション」という記事を書きま
した。

友人が、「今すぐローン組んで家を買うのと、頭金をためてから
買うのとどっちがいいか」との悩み相談をシュミレーションして
みて、「必ずしも頭金を貯めてからの住宅購入が最適とは限らな
くなってきている。なぜなら、金利の上昇が相当に予想できるか
ら。
」というアドバイスをしたのです。

その意見をまるで補強してくれるような新聞記事があったので紹
介しておきますね。

ローン相談.png<

産経新聞の7月28日付け、「くらし経済」の面、「住宅ローン
常識崩壊」という山口暢彦記者の記事です。

この中では、今後の金利の動向について、フィナンシャルプラン
ナーで「キャリア&マネー研究所」社長の上野やすみさんの意見
として、「(これまでの平均金利)4・5%ぐらいまで上がるか
もしれない。
」との予測を紹介、その上で「変動金利は避け、今
なら低金利で借り続けられる長期固定型にすべきだ
。」としてい
ます。まず、この固定長期型の選択の勧めは、僕のその後の「借
り換え」例の友人の話とも合致します。

そして、上野さんは「頭金を多くして、ローン部分を小額にする
」という定説が「頭金をためる間に金利が上がると、ローンを高
い金利で組まなければならない。最終的な支払額は、ローンで全
て払った場合より多額になるケースがある
。」として、定説でな
くなることもありうる
としています。

そして、僕と同様、試算例を上げて、「金利が上がるほど、頭金
を貯めるメリットがなくなる。なるだけ早くローンを組んだほう
がいい。」と結論付けています。


家イラスト.png


どう? 同じでしょう。言っていることは。

まあ、でも威張るほどのことでもないですけどね。今の経済状況
や金利動向をみて、いろいろシュミレーションすれば、み〜んな
同じ結論に達するのですから。

要は人任せにしないことです。だって、30年もの長きにわたっ
て生活を支配する買い物なのですから、それくらい自分で考えな
くちゃいけないでしょう。
と、やはり少し威張ってみる。;(^.^);

住宅ローンというありがたくないお友達、よくよく研究して
お付き合いくださいませ。
posted by ホームズ at 02:24 | Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン関連☆ホームズ
2006年07月26日

住宅ローン 借り換えの話4



シャーロックホームズパイプのけむりから、
今日は住宅ローン借り換えの続きの続きを。


借り換えの諸費用はばかになりません。

@ 保証協会への保証料金
  32万6千円
A 抵当権設定登記費用
  11万8千円
* 登記費用の算出例
  借り入れ金額×登録免許税(0.4%)
 (例)1000万なら4万円
  これに、各司法書士への手数料がかかります。
  概ね3〜5万というところでしょう。
B 担保設定手数料
  1万円
C 印紙代
  2万円
D 前の銀行に支払う経過利息(毎月分+賞与分)
  7万6千円
* 手数料として、5千円
E 以前の銀行で設定していた登記抹消費用
  2万円 

以上合計 575,000円 !!
        百円以下は切り捨てで聞きました)

これだけの金額ですので、全額を住宅ローン借り換え
に組み入れると、借り換えのメリットが生まれるか怪
しくなります。まして、この友人のように、2回目の
住宅ローン借り換えとなると、1回目の諸費用(これ
はほぼ全額総費用に組み入れたと言ってましたね)も
入れれば、総額からたどってプラスになるのかどうか

・・・

  ローン相談写真.png

このあたりは信金さんが随分丁寧に試算してくれたよ
うで、今回極力自己資金の投入が出来ない限り慎重に
考えたほうがよい
との事だったようです。

そこで、10万円だけを住宅ローンに組み入れ、残金
のおよそ47万円を貯金から支払ったということでし
た。

最後にひとつ、例の不注意による1回の支払い遅延の
件なのですが、信金の担当者の方が、保証協会への書
類に、理由をつけて提出してくれたようでしたが、や
はり厳しく、その分、保証金額が約5万円加算されて
しまったとの事です。
断られるよりはましですが、たった1回の遅延料金と
しては、決して安くはない
ですよね。

  お金3.png

それと、1回目に借り換えをした大銀行の保証協会か
ら、およそ24万円の返還があったそうで、これは思
わぬ助けとなったようです。
ただこの金額は保証協会の算出となりますので、最後
まで金融機関もはっきりした金額はでないようです。
2度目の借り換えの人は、あまり最初から当てにする
のはやめた方がいいですね。

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2006年07月25日

住宅ローン借り換えの話3



シャーロックホームズパイプのけむりから、
今日は住宅ローン借り換えの続きの話題を。




結局、JAと労働金庫に断られ、住宅ローン借り換
の話が振り出しに戻った友人は、自分の給与引き
落としのメインバンク、すなわち地元の信用金庫へ
足を運んだそうです。

なぜ、信金を初めから狙わなかったかというと、
遇金利が他行より劣っていた
から。

友人は窓口で住宅ローンの担当者と話しましたね。
住宅ローン借り換えをしたいのだと。
でもさすがに、複数の金融機関から借り換えの融資
を断られたという事は言えなかったらしいです。
なんかカッコウ悪い思いがあったんですって、それ
はなんとなく分かる、うん。

で、いろいろ話をしているときに、さりげなく借り
換えが断られることってあるかな、と聞いてみた

う。心臓バクバクだったよ、と語っておりました。

この前の話で、借り換え融資を断られそうないく
つかの思いつきの理由
をあげましたね?
また同じように聞いてみたそうですが、問題はなか
ったとのこと。ただし、ローン返済が恒常的に遅延
していれば難しいでしょうと。

「恒常的? つまり「常習」でないならOKなので
 すか? 実は一度だけ○○の理由<ここもこの前
 の記事で確認してください>で、遅れた事が1回
 だけあったんです。その場合ダメでしょうか?


いや〜、友人の緊迫した状況が分かりますね〜。
(手に汗)

「一度くらいで、理由もはっきりしてますから大丈
 夫ですよ。」とのこと。

ひとまず、すごーく安心したそうです。

  家イラスト.png

そこで、さっそく住宅ローン借り換えの手続きを進
めたそうです。もう2度もやってますから、各金融
機関で書式は違いますが、流れは同じ。添付の書類
もJA、労金でのが使いまわせたそうです。

さてここで、友人の選んだ信用金庫の住宅ローン金
のことを書いておきますね。(5月中旬のもので
す)

まず、変動金利固定金利で、固定は3年、5年、
10年から選択
です。

友人は迷わず、固定を選択しました。当時は長期金
利引き上げ時期、しかも日本経済はデフレを脱しつ
つあります。変動で金利が下がると考える人はいな
いでしょうからね。
しかも、0金利でこれ以上は下がらないところまで
きていた日本経済。あとは波はあるものの、金利は
上昇傾向が続くと予想されますから、なるだけ固定
の長期のものということで、固定10年にした
のも
僕と同じ判断です。

<住宅ローン固定金利>(信用金庫)

@  3年    店頭金利   2.50%
          特別金利   1.30%
      お取引優遇金利   1.00%

A  5年    店頭金利   3.25%
          特別金利   2.50%
      お取引優遇金利   2.20%

B 10年    店頭金利   3.75%
          特別金利   3.00%
      お取引優遇金利   2.70%

ですからこのBのお取引優遇金利で話を進めたわけ
ですね。

次回は、具体的に借り換えで発生する費用のことを
書いてみたいと思います。


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2006年07月24日

住宅ローン 借り換えの話2


シャーロックホームズパイプのけむりから、
今日は住宅ローン借り換えの話題続きを。

  
昨日住宅ローン借り換えを再度決めた友人の話をしま
した。
JAに断られ、労働金庫にも断られたんでしたね。で、
その思い当たる理由・・・

実はJAで融資を断られたとき、いくつかこれかもと思い
つくことがあったのです。

まずその1会社の将来性に疑問符があるのか

・・・回答は「いいえ」です。無論、調査はするでしょうが
毎月きちんと社員に給料が遅延なく支給され、賞与もでてい
るわけで、それは該当しないということです。
(はっきりと、行員さんが言ったわけではなく、友人が質問
攻めで確信した話ですよ。)

その2使ったことはないが、付き合いで、消費者ロー
    ン
のカードを複数作った。それが原因か?


・・・回答は「いいえ」。問題はローンに相当の借金が
あれば別だが、カード作ったくらいではじいたりはしな
いという返事です。(それはそうですね。最近は大手の
銀行でさえ、消費者金融と提携したりしてるのですから)

その3年収から融資を受ける金額が大きすぎたのか

・・・回答はこれも「いいえ」。その程度の計算は窓口
でいくらかやりとりすれば、過去の例、各銀行のマニュ
アルからだいたいすぐ分かるそうです。その場合、融資
額の変更とかの話になるそうですから。

その4過去一年間のローン支払いで、一度だけ、勘違
    いで引き落としが出来なかったことがあるが、
    それか?

・・・この質問で、明確な「いいえ」がなかったようです。

  建築中.png


 
話はこうです。これまで、住宅ローンの月々の支払いは
月末日で、冬のボーナス時の引き落とし日も2月の月末
日にしていたのだそうです。で、友人の奥様は毎月払い
の2月分を早めに口座に入れていて、ボーナス分はもう
少ししてからと思ったそうです。まあ、勘違いなのでし
ょうね、普通は月末は30日か31日でしょう?

だからもう頭に思い込みでインプットされてしまったん
ですね、2月は28日で終わるのをすっかり忘れてしま
って、あっと思った日には、もうすでに2月は終わって
いたのでした
。それで、その1回分の支払いが一日だけ
遅れたのです。(つまり3月1日にボーナス分を支払っ
た)

これは借り換えの手続きを進める上で、必ず各金融機関
と提携している保証会社がありますね。大きな銀行だと
系列で保証協会があるようですが。
まずそこで、保証協会のOKをとらないと融資の話は進
められません。そのために、今までのローンの支払い実
績を確認するため、必ず通帳の照合をするはずです。
ですから、ローン返済の遅れはたとえ一日だろうがすぐ
分かってしまいます。


この事実は友人は知ってたそうですが、まさかたった一
、しかもうっかりミスなので、そんなに厳しいもので
もないだろうと思っていたのでした。

これは友人の推測ですが確度は高いと思います。
だって、担当者が、「来年になれば大丈夫だと思います
から
。」とつい言たんだと、友人が言ってましたから。

みなさんも、ローン返済の遅れはありませんか。

借り換えの話を進める前に、もし、そうした事実があれ
ば先に話しておきましょう。時間の節約になりますよ。

posted by ホームズ at 21:23 | Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン関連☆ホームズ
2006年07月23日

住宅ローン 借り換えの話1



シャーロックホームズパイプのけむりから、
今日は住宅ローン借り換えの話題を

住宅ローン借り換えでいろいろ参考となる話聞きたい
人も多いと思いますので、最近借り換えをした友人
話をまとめてみました。

そのお方は、住宅購入後、ずーっと、金融公庫でロー
ンの返済をしていたのですが、3年前頃に新聞で見た
大手銀行のローン相談会に試しに行ったところ、借り
換えメリット
を説明され、さっそく手続きをしたそう
です。で、固定と変動ありますが、当時はまだまだデ
フレ状態の日本、さらに金利が低くなる可能性も捨て
きれず、変動の3年ものにしたそうです。

  ローン相談.png
金利は一年目がなんと、1.4%で、2年目と3年目
が1.6%。それまで、ボーナス月は25万からの支払
いが、5万も減ったと喜んでました。

そして、3年目にあたった今年の4月下旬。
ご承知のように日本経済は順調に回復を続けてきました。
長期金利の引き上げもずっとささやかれてましたから、
友人も悩んだそうです。

期限が切れ、大銀行からは、3年前に契約した時の愛想
のいい丁寧な説明などなく、「期限が切れお客様の金利
は変動2.65%に移動します
」との、一枚のハガキの
み。
面倒なので継続するかと、その銀行と話しても、金利サー
ビスポイント(ほら、あれです。公共料金引き落とし口座
に設定すると○○ポイント、カード作ると○○ポイント
金利をサービスしますというやつ。)はもうすでに、使っ
ているので使えない、固定だと店頭の金利でしか無理です
ね、とけんもほろろ。

でも、新聞の折込などにはここぞとばかりに、優遇金利
うたった他行の案内が入ってきます。
で、仕方なく安い金利のとこを当たったそうです。
まず、JA。ここで必要な書類をそろえ、手続きをとった
そうですな。4月末ころだそうです。
ところが・・・NG

えぇ〜、何で、といっても、金融機関はその理由は教えて
くれないのです。

ガックリきた友人でしたが、今度は「組合員」でもあった
ので労働金庫ローン借り換えの申し込みを。
5月の初め。連休前だったそうです。

で、連休後しばらくたって労働金庫から電話。
やはりNG

腹を立てた友人は電話で詰め寄りましたね〜、なんで俺は
だめなんだと。
(この方真面目な人ですし、年収もごく普通です。)

で、いろいろとまわりくどかったのですが、消去法でなん
となく分かったんですって。
ローン借り換えで断られるってこういうことか、って。
相当厳しいのですよ。

その推測される理由は・・・明日にでも。

posted by ホームズ at 23:43 | Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン関連☆ホームズ
2006年07月20日

住宅ローンと金利



シャーロックホームズパイプのけむりから、
今日は住宅関連の話題を。

住宅にまつわるニュースを2つ。

>
8割が「住宅購入を急いだ」と回答 長谷工アーベスト

長谷工アーベストは7月20日、金利・地価の先高感、買い時感
などに関する「顧客マインド調査」の結果を発表した。首都圏
在住のモニターに対し、インターネットによる調査を6月23日
から28日に行い、有効回答件数は2,519件。
それによると、最近1年以内に住宅を購入したモニターのうち、
80%が金利・地価の上昇傾向の影響で「購入を急いだ」と回答
した。
また、今後について、購入検討中のモニターの半数以上は金利・
地価の先高感をもっていることから、引き続き購入が前倒しに
なると予想
している。

         (住宅新報) - 7月20日18時33分更新
>
それはそうでしょうね。これが低金利で買う最後のチャンス
だったかもしれないわけですから。しかも、家の場合、長期
にわたりますので、ほんの少し金利が違っても、支払う利息
は相当違ってきます。人気物件や土地などの競争が激化する
かもです。

>
ゼロ金利解除 住宅ローン 返済額増で家計圧迫

日銀が14日に決めた利上げ幅は0・25%とわずかで、長く
超低金利を強いられてきた預金者にとって、直ちに利子収入の
増加は実感できそうもない。ただ、今後も利上げが続けば預金
金利も上昇が見込まれ、貯蓄が多い高齢者を中心に恩恵を享受
できそうだ。
 半面、住宅ローン金利も上昇するため、借り入れが多い30
〜40代などは返済額が増え、家計が圧迫される可能性
もある。
新光総合研究所の試算によると、長短すべての金利が1%上昇
した場合、家計の利子収入は国内全体で年7兆5000億円増
加。一方、住宅ローンなど利子支払いは1兆9000億円の増
加にとどまるため、差し引き5兆6000億円の恩恵を受ける。
これにより、家計の消費支出を3兆5000億円押し上げる効
果があるという。
 ただ、住宅ローンなどの借り入れが多い人にとって、金利上
昇は逆にマイナスに働く。大手銀行などが顧客獲得キャンペー
ンとして、契約後数年間の金利を特に低く固定した住宅ローン
の場合、影響が大きそうだ。固定金利期間の終了後、適用金利
が一気に跳ね上がり、毎月の返済額が急増
する可能性があるか
らだ。
米格付け会社スタンダード・アンド・プアーズ(S&P)によ
ると、当初3年間が1・25%の固定金利で3000万円借り
入れ、25年で返済(ボーナス併用なし)する場合、3年後に
適用金利が2・25%に上昇すれば、毎月の返済額は11万6
000円から12万8000円へと1万2000円増加。
3・25%になれば、14万1000円と、2万5000円も
膨らむとしている。このため、アナリストからは、デフォルト
(債務不履行)率が高まる可能性を指摘する声も出ている。

(フジサンケイ ビジネスアイ) - 7月15日8時32分更新
>

金融公庫のステップ返済なども、初めは楽でも次第に苦しく
なりますから、やはりステップ償還等は利用しないほうがい
いかもしれませんね。せっかく購入した家を途中で手放しては
すごくもったいない、まして「自己破産」なんて・・・。
posted by ホームズ at 23:46 | Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン関連☆ホームズ
2006年07月10日

住宅ローン金利シュミレーション



シャーロックホームズパイプのけむりから、
今日は住宅ローンの話題を。

仕事の合間に、友人が聞きました。
今すぐ住宅ローン組んで家を建てるのと、
2〜3年頑張って頭金貯めてからローン組むのと
どっちがお勧めかなぁ、と。

はいはい、さっそくローン計算してみましょう。

使う金利計算シュミレーターはこれです。

@ 条件:3500万の物件。返済期間30年。金利は
  3.15%固定型
(これは例えば、中央三井信託銀行

  返済総額が4641万です。(千円以下切捨て)

A 条件:3年間で500万の頭金貯める。物件は同じ
  3500万⇒3000万円。返済が27年。(支払い
  期間の最後を合わせました。) 金利も同じ、3.15%。

  返済総額は3715万
  頭金を加えれば、4215万。@と比較して、426万の
  利子分をカット
できます。

でも、頭金貯めた後、つまり3年後も同じ住宅金利って甘いで
しょう? 現状では、いくらなんでも、ねぇ?

そこで、

B 条件:3年間で500万の頭金貯める。物件は同じ
  3500万⇒3000万円。返済が27年。(支払い
  期間の最後を合わせました。) 
  ただし、金利が1%上昇して4.15%とします。

はい! 金利シュミレーターくん、計算!!

  返済総額が4160万。頭金入れて、4660万。これで
  @と比べれば、結局19万円分の利息のカットにしか
  なりません。

いかがですか。せっかく3年間頑張って住宅ローンの頭金
500万貯めても、金利が1%上昇しただけで、返済総額
に占める利子の割安感はこんなにも減ってしまうのです。

住宅ローン金利の動きをよく見て、さらにはいろいろと
情報収集して、頭金入れる時間を取ったほうがいいのか
今決断するのか決めてくださいね。
posted by ホームズ at 23:14 | Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン関連☆ホームズ
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